Что тормозит развитие сервисных апартаментов в России?

21-07-2016

Бизнес-туристы всего мира уже хорошо знакомы с форматом сервисных апартаментов и ждут появления качественного предложения в России. Скорейшее развитие этой ниши в крупных городах нашей страны – объективная необходимость.Сервисные апартаменты – это квартиры, которые сдаются в аренду и обслуживаются, как гостиничные номера. Мировой рынок этой услуги начал формироваться 20 лет назад, и сегодня суммарный объем предложения – более 775 тысяч вариантов, ежегодный прирост составляет 5-20% в зависимости от страны.По данным, опубликованным в феврале 2016 года на портале loft-apart.ru, безусловные лидеры сейчас – США и Канада (более 50% мирового рынка апартаментов). Другие ключевые «точки» – в Европе: это Великобритания и Германия. Самые дорогие европейские города с точки зрения стоимости проживания в сервисных апартаментах и апарт-отелях (в порядке убывания) – Лондон, Париж, Амстердам , Франкфурт, Лиссабон, Мадрид.В Азии наибольшее распространение сервисные апартаменты получили в Гонконге, где на каждую тысячу гостей приходится более пяти номеров в апарт-отелях. Годовая загрузка апартаментов здесь выше 90%, это лучший показатель в мире.Одно время устойчиво держалось мнение, что в России развитие рынка сервисных апартаментов тормозит переизбыток арендных квартир. Руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL Татьяна Веллер не согласна: «Дело не в этом. Сдерживающий фактор развития сегмента сервисных апартаментов в России, в первую очередь, – отсутствие спроса. В мире сервисные апартаменты выбирают, прежде всего, командированные на средний или долгий срок специалисты. В нашей стране должного продвижения этого продукта нет, гости останавливаются в отелях или частном секторе».Вторая категория постояльцев, по мнению г-жи Веллер, – переезжающие на место новой работы в Европе и США молодые сотрудники поколений X и Y. Понимая, что будут находиться в должности не более одного-двух лет, они спокойно занимают сервисные апартаменты, где не нужно беспокоиться о меблировке, ремонте, взаимоотношениях с арендодателями, уборке, стирке и т.д. Помимо этого в 70-80% случаев проживание в таких случаях оплачивает корпорация. В России же компании пока не до конца понимают преимущество такого размещения своих работников.В Санкт-Петербурге зимой 2016 года в городе и пригородах предлагалось 26 проектов апартаментов общей площадью 164 000 кв. м. (с учетом cтроящихся). В 2018-2019 гг. появится примерно 8 000 единиц, что увеличит объем рынка почти втрое.Летом 2016 года компания Savills представила актуальный обзор рынка краткосрочной аренды Москвы, уточнив тенденции и перспективы. Для девелоперов сервисные апартаменты сейчас – поле новых возможностей. 30 млрд рублей составит объем инвестиций в их развитие в Москве в этом году. Срок размещения каждого второго арендатора сервисных квартир в Москве – месяц и более. Денежный оборот рынка краткосрочной аренды в центре города превышает 70 млн рублей в сутки, в годовом исчислении – более 25 млрд рублей.Директор департамента анализа и мониторинга рынка Savills в России Анатолий Довгань пояснил: «За последние пять лет перспективы развития рынка краткосрочной аренды Москвы стали более понятными. Экономическая целесообразность такого формата теперь очевидна для девелоперов, работающих в сегменте жилой недвижимости. Только за последние полгода стало известно как минимум о пяти новых комплексах с апартаментами, где, помимо долгосрочной аренды, гостям будет предложено и краткосрочное пребывание».А пока такой формат, как «доходный дом», практически отсутствует на рынке аренды Москвы. Предложения квартир в доходных домах периодически появляются от ГлавУпДК при МИД России, в основном, в центре города. За пределами центра – многофункциональный комплекс «Парк Плэйс Москоу» на Ленинском проспекте. Преимущественно это дома постройки до 2000 года. Ограниченное число подобных лотов предлагается и от отдельных собственников зданий: полностью отреставрированные камерные фасадные дома на Чистых прудах, Цветном бульваре и других районах исторического центра.Причем спрос на квартиры в доходных домах есть во всех сегментах рынка. Так, до конца 2016 года АИЖК планирует при помощи механизма коллективных инвестиций привлечь финансирование в размере не менее 30 млрд рублей для развития этого формата. Ожидается, что первые контракты будут подписаны еще до конца лета.Новые доходные дома отличаются, прежде всего, качеством. Речь идет о современных планировочных решениях, отделке мест общего пользования, востребованной собственной инфраструктуре.Клиента привлекает экономия, возможность разместить маленькую группу человек без доплат, большее пространство и при этом повышенная приватность.Что до девелоперов, то считается, что их манит повышенная доходность, сниженные затраты на инфраструктуру. Впрочем, Татьяна Веллер, поясняя ситуацию RATA-news, cчитает иначе: «На российском рынке девелоперам интересен тот факт, что эти квартиры они в 90% случаев продают, оптимизируя свои денежные потоки. А потом организуют ТСЖ, придавая ему некое подобие управляющей компании, и начинают сдавать квартиры в кратко- и среднесрочную аренду, частично «возвращая» собственнику стоимость недвижимости. При этом позиционируют продукт как «инвестиции в недвижимость (сохранение денег) + операционный доход» – арендный бизнес без головной боли, потому что сами девелоперы всем занимаются».В своем аналитическом обзоре компания Salvills отмечает огромный потенциал рынка краткосрочной аренды в Москве – ниша практически свободна. Недавно открытые апарт-отели в центре столицы предлагают размещение и уровень обслуживания высокого качества. Средняя ставка в центре Москвы составляет 5700 рублей в сутки. По оценкам компании, средняя заполняемость объектов с сервисными апартаментами будет выше, чем в гостиницах, на сегодня она составляет 80-85%. Этот формат вполне способен конкурировать с рынком и профессиональных гостиничных операторов, и жилья в аренду от собственников.Управляющий директор компании Intermark Serviced Apartments Карине Шмарева в комментарии RATA-news отметила, что в России сервисные апартаменты пока толком не представлены. Существуют апарт-отели, близкие к гостиничному размещению, кроме того, уже более 15 лет в России развиваются так называемые «квартиры посуточно». Клиентам предоставляется минимальный сервис в виде уборки помещения и смены постельного белья. Но в скором времени будут требоваться все более качественные предложения. Ведь в Москве спрос уже сформирован, покупатели хорошо знают, что такое сервисные апартаменты – по своему же опыту размещения в других странах.Жилые квартиры, сдаваемые в аренду посуточно, расположены по всей территории Москвы, в шаговой доступности от метро. Наиболее качественные предложения представлены в центре. Клиенты – в основном, бизнесмены и самостоятельные туристы. Как пояснила г-жа Шмарева, ряд фирм тоже нередко заключает контракт напрямую с операторами сервисных апартаментов и централизованно направляет им заявки на проживания. Как правило, это один-два человека, но бывают и семьи.В числе клиентов Intermark Serviced Apartments – банки, технологические, юридические, консалтинговые и инвестиционные компании, российские и зарубежные тревел-агентства, крупнейшие системы бронирования. Так что сервисные апартаменты – важнейшая составляющая рынка средств размещения.Карине Шмарева отмечает, что с середины 2014 г. сервисные апартаменты ощутили серьезное снижение спроса – как и рынок размещения в целом. Операторы, которые специализировались исключительно на корпоративном сегменте, были вынуждены выйти с предложением и на туристический рынок, стали активнее в системах бронирования.По мнению Сергея Шпилько (на момент подготовки материала – первого заместителя главы департамента национальной политики, межрегиональных связей и туризма города Москвы), комплекс коллективных средств размещения современного мегаполиса должен быть гибким, эластичным, «дышать» в унисон с колебаниями спроса, в том числе связанными с проведением таких мероприятий, как Олимпийские игры, Чемпионат мира по футболу и др. С учетом конъюнктуры предложение услуг временного проживания должно оперативно сокращаться либо расширяться, перераспределяться в пользу краткосрочной или, наоборот долгосрочной аренды, в том числе в масштабах одного объекта. Комплексы сервисных апартаментов и/или доходные дома хорошо ложатся в эту схему, наряду с малыми и сезонными средствами размещения.«Маневренность номерного фонда позволяет повысить его загрузку, ADR, эффективность капитальных вложений и способствует расширению потребительского выбора. А значит – качества обслуживания и конкурентоспособности города как туристического направления. Это одна из ключевых тенденций развития мировой индустрии гостеприимства на современном этапе. И Россия в этом смысле не исключение», – сказал Сергей Шпилько.